Análisis de edificabilidad
Determinamos qué superficie y qué usos permite la normativa urbanística vigente sobre el inmueble o el solar, y si existen aprovechamientos no materializados.
Análisis técnico y urbanístico
Revalorización patrimonial y estudios de edificabilidad en Madrid
Analizamos el potencial urbanístico de su inmueble e identificamos las actuaciones que pueden incrementar su valor: cambios de uso, edificabilidad no materializada y regularización de situaciones irregulares. Consulta inicial gratuita.
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Qué aporta
Información técnica para tomar decisiones sobre su activo
Estudio de cambio de uso
Evaluamos la viabilidad de transformar el uso actual del inmueble hacia usos de mayor valor: residencial, terciario, hotelero u otros según la normativa.
Orientación a la operación
Traducimos el análisis técnico en parámetros concretos para la toma de decisiones: inversión necesaria, valor potencial y plazos estimados de gestión.
Tipos de actuación
Servicios de análisis y revalorización que ofrecemos
Cada inmueble tiene un potencial diferente. Identificamos las opciones disponibles según la normativa y las necesidades del propietario.
Estudio de edificabilidad
Análisis detallado de los parámetros urbanísticos del inmueble o solar para determinar la edificabilidad máxima permitida y los usos compatibles.
Cambio de uso
Tramitación del cambio de uso de un edificio o local hacia una categoría de mayor demanda o valor de mercado, cuando la normativa lo permite.
Informe de potencial de revalorización
Documento técnico que cuantifica el incremento de valor alcanzable mediante legalización, cambio de uso o actuación sobre la edificabilidad.
Segregaciones y agrupaciones
Estudio de viabilidad y tramitación de divisiones horizontales, segregaciones o agrupaciones de fincas para optimizar la estructura de la propiedad.
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Del análisis del inmueble a la decisión bien fundamentada
01
Análisis del inmueble
Recogemos datos del inmueble y consultamos el planeamiento urbanístico vigente para determinar qué usos y edificabilidades admite la normativa.
02
Identificación de oportunidades
Comparamos el estado actual con el potencial normativo y detectamos las actuaciones que pueden generar mayor incremento de valor.
03
Informe técnico
Elaboramos un informe con las conclusiones del análisis: opciones disponibles, requisitos técnicos, plazos estimados y orden de magnitud de la inversión.
04
Ejecución de la actuación
Si el propietario decide avanzar, gestionamos la actuación completa: proyectos técnicos, tramitación administrativa y seguimiento hasta la resolución.
Visión técnica y de mercado
Combinamos el conocimiento de la normativa urbanística con una perspectiva orientada al valor del activo y a la operación que el propietario quiere realizar.
Sin compromiso previo
El análisis inicial y el informe de viabilidad se presupuestan de forma independiente. El propietario decide si avanzar con la ejecución una vez conoce las opciones.
Enfoque en grandes inmuebles
Las oportunidades de revalorización son más significativas y complejas en edificios de gran tamaño. Nuestra experiencia desde 1990 está orientada a este segmento.
Preguntas frecuentes
Lo que más nos preguntan sobre revalorización patrimonial
¿Qué es la edificabilidad y por qué es importante?
La edificabilidad es la superficie máxima que se puede construir en un solar o inmueble según la normativa urbanística vigente. Conocer la edificabilidad real de una propiedad es fundamental para saber si existe potencial de ampliación o densificación no materializado, lo que puede suponer un incremento significativo de valor sin necesidad de adquirir suelo adicional.
¿Siempre se puede cambiar el uso de un inmueble?
No siempre. El cambio de uso está condicionado por el planeamiento urbanístico de la zona: algunas áreas solo permiten determinados usos y los cambios requieren cumplir condiciones técnicas específicas (altura libre, ventilación, accesibilidad, etc.). El análisis previo determina si el cambio es posible, qué requisitos tiene y qué proceso de tramitación es necesario.
¿Cuánto puede aumentar el valor de un inmueble con una legalización?
El impacto depende del inmueble y de la irregularidad que se regulariza. En términos generales, un inmueble sin licencia o con usos no autorizados puede tener un descuento de mercado del 20 al 40% respecto a inmuebles equivalentes en situación regular. Una legalización exitosa puede eliminar ese descuento y añadir valor adicional al dotar al inmueble de documentación técnica completa.
¿En qué consiste una segregación o agrupación de fincas?
Una segregación consiste en dividir una finca registral en dos o más fincas independientes. Una agrupación es la operación inversa: unir varias fincas en una sola. Ambas operaciones requieren comprobación de la viabilidad urbanística, redacción de documentación técnica y tramitación ante el Registro de la Propiedad. Pueden ser interesantes para optimizar la estructura de una propiedad antes de una venta o una operación de financiación.
¿Trabajan con inversores y fondos inmobiliarios?
Sí. Trabajamos tanto con propietarios directos como con inversores, family offices y fondos inmobiliarios que adquieren o estudian la adquisición de grandes activos inmobiliarios. En ese contexto, los informes de potencial y los estudios de edificabilidad son habituales como parte del proceso de due diligence técnica.
¿Cuánto tiempo lleva realizar un estudio de edificabilidad?
Un estudio de edificabilidad básico puede completarse en 2 a 4 semanas, dependiendo de la disponibilidad de información del inmueble y de la complejidad de la normativa aplicable. Los informes más completos con análisis de usos alternativos y estimaciones de valor pueden requerir de 4 a 8 semanas.
¿Es posible convertir un edificio de oficinas en residencial?
Depende del plan urbanístico de la zona y de las condiciones técnicas del edificio. En muchas áreas de Madrid el cambio de terciario a residencial es urbanísticamente viable, pero el edificio debe cumplir requisitos técnicos específicos: alturas libres, ventilación, superficie mínima de vivienda, entre otros. El análisis previo determina si es posible y qué adaptaciones técnicas serían necesarias.
¿Qué información necesitan para iniciar el análisis?
Con la referencia catastral del inmueble y cualquier documentación disponible (escrituras, planos, licencias previas) podemos iniciar el análisis. Si hay información limitada, partimos de los datos catastrales y urbanísticos públicos. La visita al inmueble es parte del proceso y está incluida en la fase inicial sin coste.
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La consulta inicial es gratuita. Analizamos el inmueble, identificamos las opciones de revalorización y le explicamos qué es posible sin compromiso.
Más información sobre revalorización patrimonial e inmobiliaria
Por qué el valor de un inmueble depende de su situación legal
Un inmueble con irregularidades administrativas —sin licencia, con usos no autorizados o con obras no legalizadas— cotiza en el mercado con un descuento significativo respecto a propiedades equivalentes en situación regular. Este descuento refleja el riesgo y el coste que el comprador anticipa para resolver la situación. Cuando ese descuento puede eliminarse mediante una actuación técnica y administrativa, la diferencia entre el precio actual y el potencial regularizado representa la oportunidad de revalorización.
Qué es la edificabilidad y cómo afecta al valor
La edificabilidad es la cantidad máxima de superficie construible que permite la normativa urbanística sobre una parcela o un inmueble. En muchos casos, especialmente en edificios históricos o en propiedades que han sufrido cambios de normativa, existe edificabilidad no materializada: es decir, el propietario podría construir más de lo que tiene actualmente. Identificar y cuantificar este potencial es uno de los análisis más valiosos que se puede realizar sobre un activo inmobiliario de gran tamaño.
Cambios de uso y su impacto en la valoración
El uso asignado a un inmueble determina en gran medida su valor de mercado. Un edificio de oficinas vacante en un área donde el planeamiento permite usos residenciales puede tener un valor muy superior si se transforma. Lo mismo ocurre con naves industriales en suelo urbano, hoteles reconvertibles o locales en planta baja con potencial terciario. El análisis de cambio de uso evalúa si la transformación es urbanísticamente viable y qué requisitos técnicos implica.
La due diligence técnica en operaciones de compraventa
Antes de adquirir un gran inmueble, es fundamental conocer su situación legal y urbanística real. Muchas operaciones se completan con información incompleta sobre el estado administrativo del activo, lo que puede suponer sorpresas costosas tras la compra. Un informe previo de viabilidad elaborado por técnicos especializados permite negociar con información completa, anticipar los costes de regularización y valorar el activo de forma ajustada a su situación real.
Segregaciones y agrupaciones como herramienta de optimización
La estructura registral de una propiedad puede no ser la óptima para su explotación o transmisión. Una finca registral que agrupa superficies con usos diferentes puede ser más valiosa si se segrega y cada parte se vende o alquila de forma independiente. A la inversa, varias fincas colindantes agrupadas pueden tener un valor conjunto superior al de la suma de las partes. El estudio de viabilidad de estas operaciones requiere análisis urbanístico, técnico y registral.
Cuándo tiene sentido encargar un estudio de revalorización
El momento más habitual es antes de tomar una decisión sobre el activo: antes de vender, antes de comprar, antes de acometer una reforma o antes de buscar financiación. El informe de potencial proporciona la base técnica para negociar con más información, priorizar inversiones y entender cuánto puede valer el inmueble una vez resueltos sus problemas actuales. La consulta inicial es gratuita y sin compromiso.